住宅購入とお金の本

平成28年1月29日より、日銀（日本銀行）がマイナス金利の導入を開始しました。

異例とも言われる今回のマイナス金利、いったい住宅ローンにはどのような影響があるのでしょうか？

1級ファイナンシャルプランニング技能士（CFP）でFP住宅相談ネットワーク代表・黒須秀司にわかりやすく説明してもらいます。

日銀マイナス金利をご存知でしょうか？

銀行の銀行とも言われる日銀では、個人が口座を開くということはできません。日銀マイナス金利というのは、市中銀行が余った資金を日銀に預けた場合、その預金がマイナス金利になるということです。それはすなわち、銀行が日銀にお金を預けた場合、利息が付かずに逆ざや（逆にお金をとられること）になることを意味します。ですので、銀行としては余った資金を進んで民間企業や個人に貸し出して利息を生み出そうと考えるようになりますから、必然的にお金が回りやすくなり、景気を安定させることができるわけです。

では、今回のマイナス金利が住宅ローンにどのような影響を与えるのかをご説明しようかと思います。

長期固定金利型住宅ローンに与える影響は？

長期固定金利型住宅ローンとは、長期金利と軌を一にした商品のことです。少々入り組んだ話で申し訳ないですが、長期金利は一般的に、新発10年物国債の流通利回りというものが影響を与えることを指標としています。このたびのマイナス金利によって、銀行の余ったお金は利回りが効く債券市場に行き、国債を引き受ける人が増加したことで、国債の値段が上昇し、その結果として利回りが低下したのです。

これは、長期固定である住宅ローンの金利も押し下げることにもつながります。例えばメガバンクの三菱東京UFJ銀行では、1月～3月の35年固定金利住宅ローンの貸し出し金利が大幅に低下しました。以下のグラフをご覧ください。

言うまでもなく、固定金利の場合は融資を受けた月の金利が融資期間中に変わることはありません。

例を挙げると、マイナス金利導入前の1月と導入後の3月では、借入元金3500万円（返済期間35年）だとして、1月に融資を受けた人は3月に融資を受けた人より利息の総額で159万円も損をしたことになります。

変動金利型住宅ローンに与える影響は？

次に変動金利型住宅ローンですが、市中銀行がクライアントの優良企業に短期（1年以内）の融資をするとき、短期プライムレート（最も優遇したレート）に1%を上乗せした金利をローンの店頭金利にする場合がほとんどです。今日の変動金利型住宅ローンの店頭金利は多くの銀行で2,475%となっていますが、それは短期プライムレート1,475%に1%を加えた値ということです。短期プライムレートは、無担保コール翌日物金利（金融機関同士が短期の融資の際に適用する金利。市中金利とも言う。）に連動していますが、この金利もまた、マイナス金利導入後に低下しているのです。あくまで予測ですが、日銀がかつてゼロ金利政策をとっていたときの店頭金、2,375%よりも下がる可能性があります。ただし変動金利型ローンの店頭金利の見直しはほとんどの場合4月1日と10月1日の年2回となっていますので、動きがあるとしても4月からとなります。ここで強調したいのが、多くの銀行が今回のマイナス金利導入の波に乗って住宅ローンの貸し出しに力を入れ始めているということです。そうなると、銀行間の競争が激しくなり、変動金利型住宅ローンの店頭金利から差し引いて融資をしてもらえる「金利優遇」の幅が伸び、借り手にとっては重要な目の付け所となってきます。

例えば、いまから10年前、日銀がゼロ金利政策をとっていた頃、変動金利型住宅ローンの店頭金利は2.375%、M銀行の金利優遇幅は最大1%でした。

しかし、平成28年3月現在の変動金利型住宅ローンの店頭金利は2.475％、M銀行の金利優遇幅は最大1.85％となっています。これにより、10年前と現在との貸出金利の違いは次の通りになります。

平成１８年３月：２.３７５％－１.００％＝１.３７５％（貸出金利）

平成２８年３月：２.４７５％－１.８５％＝０.６２５％（貸出金利）

実はこの金利優遇幅は融資の際から変更されない仕組みになっていますので、先ほどと同じく3,500万円の借り入れ元金で比較をすると、支払い利息総額が513万円も低下したことになります。(※1)

まとめ

日銀のマイナス金利導入によって住宅ローンにどのような影響があるかご説明させていただきましたが、固定金利型住宅ローンにしても、変動金利型住宅ローンにしても、金利がここまで下がったのは初めてと言っていいでしょう。現在導入されている過去で最も大きな住宅ローン控除は、来年いっぱいの入居で終了する予定です。現在だと、例えば夫の年収 500万円、 専業主婦＋子供 2人の 4世帯で、借入元金 3,500万円（期間 35年）を変動金利型住宅ローン（金利0.625％）で借り入れしたとすると、所得税と住民税の控除額は10年間で合計すると約225万円にもなります。 ちなみに、10年間の支払い利息だけで考えると191万円(※2)です。少々乱暴な比較にはなってしまいましたが、このように考えていくと、向こう10年間は住宅ローンもマイナス金利となる可能性も無いとは言い切れません。住宅ローンの利用を考えている方はぜひともこのチャンスをモノにしてほしいと思います。

※ 1. 返済の途中における金利変動幅は考慮していません。

※ 2. 元利均等返済の場合。期間中の金利変動については考慮していません。