住宅購入とお金の本
特集4中古住宅の隠れたリスクを検証
新築住宅と中古住宅。実際にマイホームを購入しようと考えた時どちらを選択すべきか悩むことも。そこで中古住宅を購入した場合の隠れたリスクについて紹介いたします。
販売価格に注意！
新築住宅よりも販売価格が低くいことから購入を考える中古住宅。ところが本当に中古住宅の方が安いのでしょうか？中古住宅を売りに出しているのは殆ど個人です。つまり買い替えのための売り出しと言えます。しかし個人が売り手の場合ではどうやって売り出し価格を決めるのでしょうか？
ここではその中古住宅の価格の決め方についてお話しします。
不動産の売り出し価格を決定するのは所有者（個人）になります。これは最も重要な注意すべき点です。つまり不動産業者が行う査定は単なるアドバイスにしかならないのです。所有者の殆どは少しでも高い価格で不動産を売却したいと考えているはずです。中には相場からとてつもなく大きくはずれた高い値段が付いている中古住宅も見かけます。以上の点を考慮すれば、中古住宅の購入を検討する場合には、正確な相場を判断できる能力が重要になります。売り手の意志で決まる価格ということから考えると、一概には中古住宅が『安い』とは言えないのです。
どうして売却？
理由がなければ住宅を売りに出す人はいません。住宅を売りに出す理由としては『家族構成が変わった』『転勤』もしくは『もっと広い家が必要』などがよく聞かれます。しかし実際にはその他のもネがティブな理由もあるはずです。『近所に住んでいる人がちょっと、、、』『地震の時にとても揺れて怖かった』『上の階の住人と騒音のトラブルでもめている』なんてこともあるようです。
しかしこのような理由を不動産の販売する個人の売り手がきちんと教えてくれるでしょうか？住人にとってマイナスとなる理由を教えてしまえば、希望の値段で販売するのが難しくなることから、黙っているのが普通ではないでしょうか。つまりご近所とのトラブルがあっても『もう一部屋必要だから』などの無難な理由をつけてくるはずです。このように偽りの理由をつけて売りに出されている物件は実際少なくありません。
もし築年数が浅いのに売り出されている物件があれば注意しましょう。新しい家を売るのにはそれなりの理由があるはずです。とは言っても不動産売却の本当の理由を特定するのは簡単なことではありません。
入居後に泥棒が入った跡があるのを発見したというケースもあります。それに比べると、新築住宅を扱う不動産業者は、物件について知っている情報は全て教えることが義務付けられているので、トラブルに巻き込まれる確立は非常に少なくなります。
本当に安全？
地震大国ニッポン。特に近頃では頻発しているので不安になります。残念ながらこれはどうしても避けられないリスです。しかし現在の建築基準法をもとに建設された住宅であれば、阪神・淡路大震災クラスの地震でも倒壊しないように頑丈に作られているはずです。もし中古住宅の購入を考えているのであれば、このような地震によるリスクを踏まえて住宅を選ぶようにしましょう。
さて過去に数回この建築基準法は改正されましたが、宮城沖地震により昭和５６年には大改正がありました。この改正前に建築された建物は阪神・淡路大震災では倒壊、半倒壊が目立ち多数の被害がでました。こうした阪神・淡路大震災が教訓となり、平成12年には新たな改正がありました。現在の建築基準法はこの時に改正されたものです。つまり中古住宅を選ぶ時には価格のみならず、建築年にも注目する必要があります。
立て替え・住み替えが必要！
日本では戸建て住宅の建て替えサイクルはだいたい30年（1998年～2003年の統計）だと国土交通省の調査は示しています。つまり30年程前に建てられた住宅は今が建て替え時期になっているということです。それではどうして建て替えが必要になったのでしょうか？住宅を立て替える理由を挙げて考えてみましょう。
理由はいろいろありますが、最も多いものがやはり『家の傷み』でしょう。この家の傷みの原因は殆どが湿気によるものです。床下からの湿気、そして浴室からの湿気で木部が腐るというのが最も多い原因です。
では昔の建物の構造についてちょっと触れてみましょう。
床下について言えば、昔は布基礎という基礎により線で建物を支えていました。つまり床下は土でした。そうなればその土から湿気が上がるのは当たり前の事です。ところが現在では基礎はベタ基礎です。つまり床下は鉄筋コンクリート造りとなっていてマンションの構造と同じです。ですから地面からの湿気で木部が腐ることもないのです。
さて浴室ですが、昔はタイル貼りのお風呂が一般的でした。しかしタイル貼りですと時間がたつと湿気が浴室外へ漏れ出すことに。ですから20年もたてば木の部分が腐り、洗面所の床下がギシギシ音をたてたりするのです。このような木部の腐りはよく見られる現象です。ところが今ではシステムバスがお風呂の標準になっています。システムバスは工業製品ですから、湿気が外に漏れるのを防ぎます。このような点から考えると、現在の基準で建設された建物はメンテナンスを普段から行っておけば、50年間は立て替えの必要ありません。
年配の方が中古住宅を購入した場合では、その方が生存中に建て替えをする必要はないと考えられます。ところが30代の方が古い基準で建設された住宅中古住宅を購入すると、高齢になった時に建て替えや住み替えが必要になるはずです。
建て替えや住み替えのために50歳以上になって住宅ローンを組むのはどうでしょうか？
何も中古住宅が良くないという事ではありません。ただ、安く購入してもその後に建替え費用が必要になれば、トータルで考えると居住費が高くなることもあるのです。これでは意味がありません。もし中古住宅購入を考えているのであれば、一生涯住むことが可能かよく検討してみる必要があります。