住宅購入とお金の本

住宅ローンはいろいろ

いろいろなタイプの住宅ローンがありますが、殆どの金融機関で扱っている住宅ローンは左の通りに分けられます。

①の固定金利型とは最長が35年間で、借りている期間は借り入れたときの金利と同じ金利が継続する住宅ローン。

②の固定金利特約型とは2・3・5・10年・・・と言う通り、借入期間のある一定期間を固定金利とにする住宅ローン。もし固定金利期間が終了すれば、②もしくは③の中から再び商品を選びます。

③の変動金利型の住宅ローンは、1年に2回毎年４月１日と１０月１日に金利の見直しが行われる住宅ローン。金利見直しの時期は1年に2回と決まっていますが、必ず金利が変更されるとは限りません。

このように住宅ローンをおおまかに分類すると上記のようになります。でもこれだけでは何故③の変動金利型の住宅ローンがよく選ばれているのか理解できないのでは？それを解く注目すべきカギは"金利優遇制度"という制度です。

金利優遇制度について

貸し手側、つまり金融機関から見た融資リスクの大きさにより、貸し出すときに金利に差をつけます。

これがいわゆる金利優遇制度です。例えば頭金を多く支払った場合、または大企業に勤務している場合では、金利が有利になるという制度です。ところがこの金利優遇制度は、上記の①から③の住宅ローンの全てにあるわけではないのです。

金利優遇制度の適用前と利用後を比べて

この図のようになります。これを見ただけでは変動金利型と固定金利型にはそんなに差がないように思えますね。

ところが金融優遇制度（ここの銀行では最大でマイナス1.6%）が適応されれば、左の図のようになります。変動金利型が固定金利型の半分以下の金利になっています。

では具体例を挙げて比較してみましょう。比較するのは借入期間35年、元金3,500万円の住宅ローンを組んだ時の変動金利型と固定金利型です。変動金利型については、将来の変動幅についての予測が不可能なので、借入時点の金利が継続したと仮定して比較してみます。

返済額の差額は、月々27,974円、35年間の総額になると11,749,188円という計算になります。さて、この約1,170万円の差額は固定金利への安心料としてどうお考えですか？安いと言えますか？また多数の方が変動金利型の住宅ローンを選択しているのは、過去15年間の変動金利の変動幅が最大0.5%程度であることも理由からでしょう。

さて金利優遇の幅について触れてみましょう。この金利優遇幅はそれぞれの金融機関によって違いがあります。私が認識している範囲では、東京市や川崎市周辺でこの制度を取り扱っている金融機関の中には最大の引き幅がマイナス1.75%という金融機関があり、金利は0.725% というようになります。

金利優遇幅は、それぞれの金融機関の複雑な審査、例えば年齢・年収・勤務先の規模・自己資金の比率などといった個人的な情報分析をもとに最終的に決定されるで、残念ながら全ての人が公平にこのような金利優遇を受けられることはないのです。もちろんそれぞれの金融機関により重要なポイントも異なっています。

また不動産会社と金融機関との提携があるかどうかも大切です。不動産売買の取扱件数の多い不動産会社とそうでない不動産会社とを比べると、金利優遇の適応数が違ってくることがわかると思います。

大きな金利優遇を適応してもらうために大切なのは、住宅ローンを申し込む側の特徴を認識し、それに合った金融機関を選ぶ必要があるのです。このようなことで金利優遇の結果にも差がでるのです。

金利の優遇幅が1.4％の場合と1.7%の場合ではどうなるでしょうか？元金3,500万円の住宅ローンを利用した場合では、35年間の支払い利息だけで2,039,348円もの差がでてきます。選ぶ金融機関によって200万円を以上の支払い金額の違いが発生するのです。

住宅ローンを選ぶ場合には銀行に行き相談するという方法があります。ところがこの場合は、他行と比較した際の自行のマイナス面についても詳しく教えてくれるのでしょうか？そのようなことはまず期待できません。

このような点を考慮すれば、住宅ローンに詳しいプロフェッショナルなファイナンシャルプランナーがいる不動産会社が頼りになります。それぞれの金融機関の長所や短所を公平な立場で説明してくれるはずです。

つまり住宅ローンを組む場合には、まず良い不動産会社を探すことからスタートするべきなのです。

※1.フラット35Sや変動金利型と固定金利型とを組み合せる場合など、商品により一定の金利優遇が適応されるものもあります。