住宅購入とお金の本

返済期間と返済額について

誰でもが定年前に借りた住宅ローンを全て返済し終わっていたいと考えているはずです。ところが35歳で30年の返済の住宅ローンを組んでも、勤務している会社の定年が60歳であればこれは無理です。つまり60歳までにローン返済を完了させるためには25年の期間で組む必要があります。つまりもし40歳でローンを組めば、期間は20年ということです。このローンの組み方が果たして賢いのか、シミレーションで見てみましょう。

①返済終了を時60歳とする。借入元金は3,500万円で変動金利型住宅ローン（0.975%・ボーナス返済無し）を組む

左が住宅ローンの返済完了を60歳とした場合の結果です。世帯主の年収がそれぞれ違うので、この毎月の返済額についてもそれぞれ意見が違うと思います。ただここでは期返済期間が長くなるときの金額の差を以下と比較したいと思います。

②返済終了を時65～70歳とする。借入元金は3,500万円で変動金利型住宅ローン（0.975%・ボーナス返済無し）を組む

これを見る住宅ローンを全て返済し終わるのを60歳とするよりも、毎月の返済額がかなり少なくなっています。これなら返済にも無理がありません。つまり返済期間をどう設定するかで、毎月の返済額が大きく左右されるのです。

返済期間について

住宅ローンは借りる側が途中で返済期間を延長したくても出来ない事になっています。そう考えると初めから長期で住宅ローンを組む方が賢いと言えるでしょう。例えば40歳で25年返済の住宅ローンを組んだけれど、事情により毎月の返済額を抑えたいので35年返済、つまり１０年延長して欲しいと申し出ても、これは受け入れられません。ところが逆に、35年で組んだ住宅ローンを、30年や25年と期間を短くすることは可能なのです。これが繰上げ返済というものです。

もしお子さんが小学校から私立の学校へ通ったり、大学は医学部、もしくはアメリカ留学したりとなると、教育費も膨らみます。しかし住宅ローンを組む時点では将来子供にかかる教育費についてははっきりと計算できません。もし将来ある期間だけ教育費にお金がかかるようならば、住宅ローンの毎月の返済額が少ない方にゆとりができます。つまり突然他のことにお金が必要になった時に対処できるのです。つまり住宅ローンを組む時に返済完了時の年齢が定年退職の年齢よりオーバーしていても、月々の返済額を低く設定しておいて、その時々に様子を見ながら繰上げ返済を利用して、定年の年齢までにローン返済が終わる様に調節する方が良いのです。

では②の設定で住宅ローンの返済を始めるとしましょう。何歳まで返済期間を短くするか考えます。最近では定年延長が一般的になってきたので、60歳ではなく65歳を定年と考えローンを組んでも良いでしょう。これなら30歳でローンを組めば全く繰上げ返済なしでも大丈夫です。これば35・40歳となれば5年間の返済期間を短くすれば良いのです。

期間短縮のための繰上返済

毎年どの位の金額を繰上げ返済すれば、5年間返済期間を短くできるのか見て見ましょう。

もし35歳であれば月約18万円です。この人がもし25年というローン返済期間を設定して、毎年の返済が厳しくなり途中で返済期間を35年、つまり10年延長したくてもこれは不可能です。ところがもし40歳で35年のローンを組んでいても、繰上返済を利用すれば返済期間を30年や25年にすることができるのです。