住宅購入とお金の本
特集1マイホーム購入。戸建てそれともマンション？
賃貸生活から抜け出てマイホームを購入したいとお考えの方。今後の消費税率の引き上げ、住宅ローンの減税、贈与税の免税、低金利を考えれば今が絶好のチャンスです。ところがイザ住宅探しをしてみると戸建てかマンション、一体どちらがよいのか迷ってしまいます。そこで戸建てとマンションを徹底比較してみます。
安全面ではマンションが優位
マンションではオートロックが一般的となっています。それに加えて近頃ではマンションと警備会社がホームセキュリティーの標準装備をタイアップしていることが当たり前になってきました。戸建てでは残念ながらまだそこまでの標準装備には至っていません。とは言うものの以前に比べればセキュリテー面も充実してきているのも事実です。
例えば大手警備会社のプランはホームセキュリティーが月額3,000円台(*1)で利用できるようになっています。また一般的に不審者の侵入場所は人目に付かない勝手口でしたが、現在ではこの勝手口がついた戸建ては殆ど存在しません。その他にも現在の戸建てには、1階居住部分にシャッター雨戸が標準装備されています。希望に合せて少ないオプション費用で設置もできるようになっています。
しかしトータルに考えると、やはりオートロックとホームセキュリティーの標準装備があるマンションが優位です。
(*1) 設備買い取り料金が別途必要になります。
ランニングコストでは戸建てが優位
東京都内のマンション管理費を見て見ましょう。
月額平均は12,994円(※2)、修繕積立金の月額平均は5,478円(※2)で合計すると月額18,472円にもなります。このデーターから計算すると、仮に35年返済の住宅ローンを組んだとすれば、物件価格の約20％が管理費・修繕積立金のランニングコストとして必要になります。
またマイカーやバイク、自転車をお持ちであれば、もちろん駐車場代・バイク置き場・駐輪場代という費用も必要になります。
しかし戸建てであれば以上のようなランニングコストは住宅の持ち主が自ら管理することになります。つまり駐車場やバイク置き場、または駐輪代といった費用は不必要になります。
戸建ては平均して約10年毎に外壁の塗り替えが必要になります。もしサイディングボード貼りの外壁の場合にはそれに加えて目地（コーキング）の打ち直しも必要になります。延床面積100m2（約30坪）の建物の場合では、外壁の塗り替え＋目地（コーキング）の打ち直しの値段は約74万円になります。これを月割りにして計算すると6,166円となります。屋根メーカでは屋根材の塗り替えは推奨していないので、屋根の葺き替えは住宅ローンの支払い完了まで考慮しなくても良いと考えます。
という事からランニングコストの差で比べると、ランニングコストが断然低い戸建てが優位です。
(*2)2005 年の平均値。
居住スペースでは戸建てが優位
2LDK～3LDK、床面積60～70m2台のマンションが東京都内で主に販売されているマンションです。もし80m2以上の広さがあれば、このマンションは広いマンションのカテゴリーに入ります。残念あんがら4LDK以上の物件は稀で、もし見つかってもその値段では手が届かない、、、と言うのが現状です。マンションのメリットは下階がなくて、居住スペースが全て平面だという点です。とは言っても絶対的居住空間から見ると十分に満足できるという方は少ないのではないでしょうか？
では戸建てを見てみましょう。
東京都内では90～100m2が新築一戸建てのメインとなっています。およそ10m2が6畳と置き換えてみましょう。階段スペースを考慮しても、戸建ての場合延床面が12～24畳ほど同価格のマンションより広くなります。また戸建てでは間取りも4LDKがメインとなっています。もし仮に小さい間取りだとしても3LDKはあるのが一般的です。
という点から、戸建てが延床面積の広さや間取りで優位です。
便利さでは戸建てが優位
マンションの広告でよく見かける宣伝文句は『駅近マンション、駅前タワーマンション』ですよね。古今東西マンションの購入を考える方は物件を選択する時にこの『利便さ』を重視しています。つまりマンション選びの需要な点が便利であるかどうかです。
しかしこれが戸建てになりますと、駅前や駅から徒歩10分以内という物件はかなり稀なのが現実です。もちろん探せば中にはこのような条件の戸建てもありますが。
そこで便利さからみれば駅近物件の多いでマンションが優位です。
購入価格では戸建てが優位
『月々賃貸料金を払っても自分の物にならないので、住宅ローンを組んでマイホームを購入する方が将来的に得』と考える人は少なくないはずです。毎月の賃貸料金に加えて、将来マイホームを購入するための財形貯蓄を給料天引きしている場合では、合せて10万円以上は毎月住宅のために支払っていることになります。このようなご家庭は少なくないようです。
今までの『戸建てとマンションの比較』では両者引き分けとなっています。では最も気になる購入価格に焦点を当て戸建てかマンションどちらが優位か見てみましょう。
仮に毎月の返済額10万円、ボーナスでの返済無しとすると、組める住宅ローンの金額はどのくらいでしょうか？
現在住宅ローンの主流となっている変動金利型で考えてみましょう。殆どの銀行店頭金利は2.475％です。ところが一般的にはこの金利から優遇してもらえる場合が多くなっています。金利優遇の最大値は約マイナス1.4～1.7％になります。しかしこの金利優遇は銀行の審査が済んだあとで決まります。また最大値はそれぞれの銀行で違うことから、全ての方に一律の金利があてはまるわけではありあません。
では一般的な例を挙げて考えてみましょう。
夫30歳代、妻は専業主婦、子供は2人の家族構成で、世帯収入が500万円（税込み）です。この方にマイナス1.5％の金利優遇が適応されたとして、貸出し金利0.975％の住宅ローンで試算してみます。
〈マンションの場合〉 3,560万円を借り入れで毎月の返済額は100,079円という計算には双方同じです。ところがこの先をよく注意して下さい。上記のランニングコストについても触れましたがマンションは管理費・修繕積立金が毎月18,472円程必要になります。それに別途駐車場・駐輪場代としてさらに毎月15,000円必要であれば、合計33,472円を毎月負担することになります。このようなランニングコストを考慮せずにマンションを購入した場合、せっかくマイホームを手にいれても、これが家計を苦しめる原因になってしまいます。
では詳しく比較してみましょう。
戸建ての修繕費用は上記の計算で毎月6,166円です。上で取り上げたマンションの例と戸建てを比べてみると、マンション33,472円、戸建て6,166円と、マンションの方は毎月27,306円も多く費用を負担しなくてはならないのです。これを月々の負担額27,306円の住宅ローンの借り入れに置き換えて計算してみましょう。前に試算した住宅ローンの場合では、結果約970万円の借り入れをしたことになります。
マンションと戸建てを正確に比較して検討するためには、物件の価格に差を付ける必要があります。ここが重要なポイントです。
ここで扱ったモデルケースでの比較では、戸建て3,560万円で比較対照のマンションは同額の3,560万円とはせずに970万円価格を下げた2,590万円の物件と比較して結果を出しました。購入を考えるマンションの購入価格のみではなく、毎月必要なコストをきちんと頭に入れた上で比較して下さい。
ということで購入価格では戸建てが優位となりました。