住宅ローンを組むにあたって
融資可能な金額
いくら借入できるのか？金融機関の判断基準は何？
「いったいいくらまで借りることができるのか･･･」ちょっとした疑問ですよね。以下、銀行内ではどのようなところをポイントとして融資の審査が行われているかをざっくりと解説致します。
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１．年収
ご年収により、借り入れ可能額は変わります。
銀行によって若干の違いはありますが、ご年収が400万円を超えているかどうかがひとつの基準になっているところが多いと思われます。ご年収に占める住宅ローンの年間返済額の上限比率を30～40％くらいに置いている銀行が多いのですが、ご年収400万円を境に、その上限値が上がるのです（例えば35％→40％）。
審査上の返済比率が高くなるほど、多くの金額を借りることができるということなります。
ちなみに、フラット３５については、ご年収400万円未満の方は30％、400万円以上の方は35％と発表されています。
２．審査金利
各銀行共、審査において使用する金利に差があります。
審査金利を4％前後としてる銀行が多いようですが、この金利が低い銀行ほど借り入れ可能額が大きくなる訳です。
尚、フラット３５は、フラット３５で貸し出す銀行（もしくはファイナンス会社）の金利が審査金利になります。従って、現在のところ2～2.5％前後が審査金利となり、審査規定上では銀行独自の住宅ローンよりも多くの金額を借りることができます。
３．自己資金（頭金）の額
自己資金の額によっても条件が変わってきます。
自己資金が多いほど良い条件で借り入れできることになります。最近では、諸費用部分にあたる金額（150～350万円程度）を自己資金でご用意できるかどうかでボーダーラインを引く銀行が多くなってきました。これが不足する方、例えば諸費用も全て借り入れをして住宅を購入されたい方は、そういった形態を得意とする銀行に申し込みをする必要があります。
４．勤務先の規模
ご勤務先の規模によっても借り入れ上限が変わってきます。
貸し出す側にとって、一般的に会社の規模が大きければ貸し出しのリスクが下がりますので、条件を緩和できます。銀行によっては、公務員・上場企業にお勤めの方と非上場企業にお勤めの方とで条件を変えているところがあります。非上場企業にお勤めの方でも、資本金が１億円以上、５億円以上などで有利といった規定を設けている銀行もあります。
５．担保
例えば、契約した物件が将来建て替えのできないような物件だった場合と、人気駅から徒歩１０分の区画整理された分譲地の一画だった場合とでは、同じ人物が住宅ローンを申し込んだとしてもその結果が変わってきます。
“担保力”とも言いますが、前者の物件は担保力が小さく、後者の物件の方は担保力が大きい訳です。
例えば、前者の物件を購入される場合は、融資希望金額の50％しか借り入れできない方でも、後者の物件であれば、希望通り100％借り入れられるといった審査となるのです。
６．その他
例えば、労働金庫や農協など、その組合員と非組合員との間で審査形態が変わるケースや、同じ銀行でも、住宅ローンの融資残高を上げたいなどといった経営上の観点から、ある時期に審査条件を緩和するといったことも行われているようです。
すべてが100点満点でなくても、大きくプラスなものがあれば優遇が取れることもあります。
以上１～６までローン審査のポイントを述べてきましたが、全て100点満点である必要はありません。ひとつがマイナスでも、ひとつが大きくプラスであれば、結果、最高優遇がとれる場合もあるのです。銀行を選ぶには、ご自分の状況にフィットした銀行を選ぶ必要があることをご理解頂けましたでしょうか。
